| Points clés | Détails à retenir |
|---|---|
| 🤝 Mode d’achat à deux | L’indivision permet d’acheter ensemble sans être mariés |
| 📑 Règles juridiques | Respecter les droits et obligations liés au statut d’indivisaire |
| ✍️ Acte notarié | L’acte d’achat précise les parts de chacun |
| 🚨 Précautions à prendre | Anticiper les cas de séparation ou de vente |
L’achat en indivision attire de nombreux couples non mariés, désireux d’acquérir un bien ensemble tout en préservant leur liberté. Cependant, cette formule implique des règles spécifiques et nécessite une bonne préparation. Découvrez ici les essentiels pour réussir votre projet d’achat à deux sans être mariés.
Acheter un bien immobilier à deux sans être mariés est courant en 2026, mais reste semé d’interrogations. L’indivision s’impose comme la solution la plus accessible pour les couples non mariés ou pacsés souhaitant acquérir ensemble une maison ou un appartement. Cet article détaille toutes les règles, étapes, astuces et précautions pour réussir son achat en indivision.
Ce qu’il faut retenir : Acheter en indivision permet à deux personnes non mariées d’acquérir ensemble un bien avec des parts définies par l’apport de chacun, impliquant une gestion et des protections adaptées. Une convention d’indivision sécurise particulièrement chaque acheteur.
Qu’est-ce qu’un achat en indivision pour un couple non marié ?
L’achat en indivision désigne une forme de propriété dans laquelle deux personnes ou plus acquièrent ensemble un bien, sans être liées par le mariage. Cela concerne essentiellement les couples en concubinage ou pacsés. Chaque acheteur détient une « quote-part » (exprimée en pourcentage ou en tantièmes) signifiée dans l’acte d’achat établi par le notaire. À titre d’exemple, si vous et votre partenaire investissez respectivement 60 % et 40 % du prix, ces proportions apparaîtront sur l’acte.
L’indivision offre souplesse et simplicité à l’acquisition, mais suppose également une gestion partagée du bien, ainsi qu’un partage des décisions et des responsabilités juridiques. Un point que j’aime rappeler : il n’existe aucun « droit du couple », seulement des droits d’indivisaires, quels que soient les liens personnels.
En 2026, près de 40 % des achats immobiliers à deux sans mariage sont réalisés en indivision (Source : Notaires de France). Ce chiffre reflète la popularité, mais aussi la nécessité de bien comprendre le dispositif et ses risques.
Quels sont les avantages et inconvénients de l’achat en indivision pour les couples non mariés ?
L’indivision séduit de nombreux couples en union libre ou pacsés pour sa simplicité : aucun cadre juridique excessivement contraignant, pas besoin de créer une structure comme une SCI. Mais cette solution présente des atouts et des limites à bien évaluer.
- Avantages :
- Facilité de mise en place : simple acte notarié, pas d’obligation de statuts complexes.
- Chacun est libre de sa quote-part (1 %, 50 %, 99 %, selon l’apport financier).
- Pas de mariage ou PACS nécessaire : parfaitement adapté aux couples non mariés.
- Paiement des frais d’acquisition proportionnels à la part détenue.
- Inconvénients :
- Sortie d’indivision possible à tout moment à la demande d’un indivisaire (« nul n’est censé rester en indivision »).
- Décisions importantes à prendre à l’unanimité.
- En cas de séparation ou décès, le maintien de l’indivision est souvent conflictuel.
- Protection limitée : pas de transmission automatique au partenaire survivant sans dispositions particulières.
De mon expérience, l’absence de protection systématique reste, hélas, trop souvent sous-estimée. Si la simplicité attire, elle doit toujours s’accompagner de précautions contractuelles spécifiques.
Comment procéder pour acheter en indivision quand on n’est pas mariés ?
La procédure d’achat en indivision par deux non-mariés se déroule en plusieurs étapes clés. Voici le parcours typique, à la lumière de l’année 2026 :
- Définition des apports : Chacun précise le montant investi (apport personnel, montant emprunté, frais de notaire, etc.).
- Sélection du bien immobilier : Maison, appartement ou terrain à acquérir ensemble.
- Rédaction du compromis de vente : Le notaire mentionne clairement les noms et apports de chaque acquéreur.
- Détermination de la quote-part de chacun : Ce pourcentage sera reporté dans l’acte définitif.
- Signature de l’acte authentique chez le notaire : L’acte précise le régime d’indivision, les noms, parts, et, éventuellement, une convention d’indivision (fortement recommandée).
- Enregistrement et paiement : Chaque indivisaire règle sa quote-part du prix et des frais.
Un conseil personnel : faites-vous accompagner par un notaire tout au long du processus. Trop de litiges émergent suite à une rédaction approximative de l’acte ou à des oublis lors de la mention des apports respectifs. Le notaire pourra aussi suggérer des clauses protectrices et une convention sur mesure.
Pour approfondir les démarches administratives et juridiques, je vous invite à consulter le site du Service public, rubrique indivision.
Comment s’organise la gestion du bien en indivision : répartition, prises de décisions et obligations ?
La gestion de l’indivision répond à des règles claires, mais susceptibles de générer incompréhension ou tensions si elles ne sont pas anticipées. En indivision, chaque décision importante nécessite généralement l’unanimité, sauf exception prévue par une convention.
Les 3 points essentiels à retenir :
- Répartition des quotes-parts : Proportionnelle à l’apport de chacun, mais modifiable par accord mutuel, tant que cela figure à l’acte.
- Gestion quotidienne : Les actes d’administration (réparations courantes, gestion locative) requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis.
- Droits et devoirs : Chaque indivisaire doit contribuer aux charges et peut jouir du bien, sauf accord contraire.
| Acte / Décision | Majorité requise | Exemple concret |
|---|---|---|
| Vente du bien | Unanimité | Les 2 indivisaires doivent signer pour vendre la maison |
| Location du bien | Majorité des 2/3 | Pouvoir louer à un tiers sans l’accord des 2 à 100 % |
| Travaux d’entretien | Majorité des 2/3 | Vote pour refaire la toiture |
| Jouissance exclusive | Accord des deux | Droit d’un seul à occuper le logement |
Je recommande toujours de formaliser les règles de gestion courante dans une convention d’indivision personnalisée. Non seulement cela limite les blocages, mais cela offre une paix juridique précieuse entre co-indivisaires. Pensez aussi à l’assurance habitation, qui devra être au nom des deux acheteurs.
Comment financer son achat immobilier et obtenir un prêt en indivision quand on n’est pas mariés ?
Le financement d’un achat en indivision par un couple non marié en 2026 obéit à des logiques bancaires classiques, mais intègre des spécificités. Les banques accordent volontiers des prêts à deux sous réserve de garanties solides.
- Chaque indivisaire est co-emprunteur, responsable solidairement du remboursement des mensualités.
- Les mensualités peuvent être réparties au prorata des apports ou en parts égales, selon accord.
- Les assurances emprunteurs sont obligatoires pour chacun, couvrant décès, invalidité, chômage.
- En cas de défaut de paiement de l’un, l’autre devra assumer la totalité de la dette.
En pratique, le montant emprunté par chacun peut refléter la quote-part détenue, mais les prêteurs préfèrent souvent que chaque co-emprunteur soit engagé sur la totalité pour garantir le remboursement. Cette solidarité bancaire a d’ailleurs suscité des litiges en cas de séparation non anticipée.
Un point rarement évoqué dans les articles : certaines banques refusent d’intégrer une clause spécifique pour répartir la dette selon les quotes-parts. J’ai rencontré ce cas en 2025 : un couple pensant être chacun responsable à hauteur de sa part, alors que la clause de solidarité les engageait sur l’ensemble.
Pour en savoir plus sur les règles de crédit immobilier en indivision, le site Économie.gouv.fr – achat immobilier en indivision détaille les aspects bancaires.
Comment protéger chaque acheteur lors d’un achat en indivision ? Quelles clauses et conventions prévoir ?
Protéger un acheteur en indivision sans être marié doit être une priorité. La rédaction d’une convention d’indivision personnalisée, annexée à l’acte d’acquisition, s’avère cruciale. Elle permet :
- De fixer la durée de l’indivision (5 ans renouvelable par exemple, pour éviter des ventes précipitées).
- D’anticiper les conditions de sortie : priorité ou droit de rachat par l’autre indivisaire, fixation du mode d’évaluation du bien.
- D’organiser la gestion (décisions majeures, règles en cas de désaccord, droit de jouissance préférentiel, etc.).
- D’inclure des clauses d’assurance décès ou assistance, pour protéger le survivant.
Exemple : Si Paul (60 %) et Sophie (40 %) achètent ensemble, la convention peut prévoir qu’en cas de séparation, chacun garde la possibilité de racheter la part de l’autre à un prix défini selon expertise, afin d’éviter une vente au tiers.
Je recommande également de penser à la rédaction de testaments croisés, ou d’acheter une assurance-décès bénéficiaire à l’autre pour pallier le risque de succession. Les banques et notaires proposent des modèles de convention d’indivision, que l’on peut personnaliser selon sa situation et ses attentes.
La rédaction soignée de la convention d’indivision demeure à mon avis le meilleur levier de sécurité lorsqu’on choisit ce régime. Trop d’acheteurs sous-estiment ce point et s’exposent à des impasses juridiques ou financières.
Que devient l’indivision en cas de séparation ou de décès d’un indivisaire ?
La sortie de l’indivision est le principal point d’achoppement chez les couples non mariés en 2026. Voici les scénarios possibles, accompagnés de règles incontournables.
En cas de séparation :
- Chacun peut demander le partage à tout moment (sauf convention limitant ce droit pour une durée maximale de 5 ans renouvelable).
- Solutions :
- Rachat des parts par l’un des indivisaires (prix fixé d’un commun accord ou par expert).
- Vente du bien, puis partage du prix selon les quotes-parts.
- Poursuite de l’indivision en cas d’accord.
- Le refus de vente par l’un ne peut bloquer éternellement : une action judiciaire permet d’imposer le partage.
En cas de décès :
- Les héritiers du défunt deviennent indivisaires à sa place, sauf clause ou organisation préalable (testament, assurance-vie).
- Sans précaution, le partenaire survivant risque de devoir quitter le logement si les héritiers demandent la vente.
- Une convention bien rédigée assortie d’un testament protège, mais ne dispense pas (sauf legs ou assurance-vie) de droits de succession, parfois très élevés (jusqu’à 60 % hors mariage ou PACS).
D’après mon expérience, aborder ces scénarios dès l’achat évite des litiges douloureux, voire des situations dramatiques (expulsion, ventes forcées). Prendre rendez-vous avec un notaire me semble indispensable pour évaluer toutes les options de protection.
Pour aller plus loin, le Conseil supérieur du notariat détaille les conséquences de la séparation et du décès en indivision.
Quelle est la fiscalité de l’achat en indivision et quels sont les impacts en cas de succession ?
La fiscalité applicable à un achat en indivision ne diffère guère de celle d’un achat classique, mais la succession, elle, change tout pour les couples non mariés ou non pacsés.
- Lors de l’acquisition : Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) payés au prorata de la part achetée.
- Pendant l’indivision : Taxe foncière et autres charges immobilières également réparties selon les quotes-parts.
- En cas de succession :
- PACS : exonération de droits de succession pour le partenaire survivant depuis 2007.
- Concubinage : pas d’exonération, taxation maximum de 60 % sur la valeur transmise au survivant (après abattement de 1 594 € en 2026).
- Pas de transmission automatique du droit au logement : le survivant doit acheter la part des héritiers s’il veut rester.
Un cas concret arrivé récemment : un couple de concubins avait investi 400 000 €. Au décès de l’un, l’autre a dû payer 60 % de droits sur la moitié du bien (soit 120 000 €), faute de PACS ou de testament adéquat… une charge rédhibitoire sans préparation.
Je vous encourage donc vivement à anticiper avec un notaire et, au minimum, à étudier l’intérêt du PACS, qui supprime cette taxation.
Indivision ou SCI : quelle solution choisir pour acheter un bien à deux sans être mariés ?
Une question revient systématiquement : faut-il préférer l’indivision ou la création d’une SCI ? Chaque choix comporte des avantages propres.
| Critère | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Formalités | Simple, rapide, peu coûteux | Rédaction de statuts, immatric |
FAQ
Quels sont les principaux avantages d’un achat en indivision pour un couple non marié ?
L’achat en indivision permet à chaque membre du couple de devenir propriétaire à hauteur de sa contribution. Cela offre de la souplesse et protège vos intérêts respectifs en cas de séparation ou de revente du bien, tout en partageant les frais afférents.
Comment répartir les parts lors d’un achat en indivision ?
Vous pouvez définir librement la répartition des parts dans l’acte d’achat, généralement en fonction de l’apport de chacun. Par exemple, si vous financez 70 % et votre partenaire 30 %, cela peut être retranscrit, assurant une équité en cas de revente.
Pourquoi rédiger une convention d’indivision quand on achète à deux ?
La convention d’indivision précise les règles de gestion et d’utilisation du bien, notamment en cas de conflit ou de séparation. Elle permet d’anticiper de nombreux problèmes et de faciliter la prise de décision pour les dépenses importantes ou la vente.
Quels frais faut-il prévoir pour un achat en indivision ?
En plus du prix d’achat, vous devez prévoir les frais de notaire, les dépenses d’entretien, et éventuellement une assurance. Ils sont répartis entre vous selon vos parts. En cas de financement commun, la banque peut aussi demander des garanties complémentaires.
Comment sortir de l’indivision si l’un des deux veut vendre ?
Si vous souhaitez quitter l’indivision, vous pouvez vendre votre part à l’autre indivisaire, ou décider ensemble de vendre le bien sur le marché. Si aucun accord n’est trouvé, la vente judiciaire demeure la solution ultime, mais elle est contraignante et à éviter si possible.
